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楼市小阳春看房客依旧举棋不定

文章来源: 发布时间:2019-6-11

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楼市"小阳春"看房客依旧举棋不定

2009-05-10 00:00:00

来源:文汇报

 

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五一小长假,两个大型房展会分别在浦东浦西同时举行,现场人气火爆。观展客流超过了20多万人次,有260多家开发商扎堆参展。   种种数据显示,在经历了一年多的低迷后,国内几大主要城市楼市复苏的脚步正在加快,“

五一小长假,两个大型房展会分别在浦东浦西同时举行,现场人气火爆。观展客流超过了20多万人次,有260多家开发商扎堆参展。

种种数据显示,在经历了一年多的低迷后,国内几大主要城市楼市复苏的脚步正在加快,“小阳春”行情仍在延续:4月京沪深住房成交创新高,与此同时,上海的商品住宅成交面积相比3月份大幅增长了20%,这个数字也是三年来的新高。

市场回暖,让近两年来一直低声下气陪笑脸的房产商们的腰杆,也一下子硬了起来。逛完这两个房展会,记者较直接的感觉是,相比去年末和今年3月份的两次上海房展,这一次开发商的打折力度明显减弱。看房客普遍反映,同样的楼盘,开发商的报价基本和今年3月份的“上海之春”房展会持平,但前两次房展会上随处可见的大幅“98折”、“96折”海报,今年五一则销声匿迹。

面对有“止跌回升”迹象的楼市,购房者、尤其是那些自住客心中可谓七上八下、疑问重重:买吧,担心这波“小阳春”行情只是昙花一现,甚至是开发商们人为造市后“逢高出货”的花招;继续持币观望?又怕楼市就此重回“上升通道”,眼前的“地板价”不捡,下一波“探底行情”不知要等到何时?

疑问一:房价热得过“红五月”?

五一楼市中,“再看一看”几乎成为购房者的普遍心态。

“本以为五一房展会有大优惠,没想到房价还是这么高。”近期在市场上“淘房”的程先生很失望地说。程先生看中宝山顾村一处楼盘,今年3月份的报价是每平方米均价不到1万元,目前新开盘的价格,已涨到每平方米均价1.2万元。他发现一些前期带头降价的楼盘,如今已摇身一变成为涨价急先锋。考虑到自己的预算和心理价位,他决定“还是再观望一下吧。”

在房展会记者看到,上海一家知名开发商的展位,推介的楼盘位于松江九亭板块,每平方米不到1万元的均价,看上去还是有一定吸引力。但据现场接待人员介绍,参观者对这处楼盘的热情并没有公陕西癫痫专科医院在哪里司预计的那么高。5月1日哪些因素会导致儿童癫痫病前去预约看房的有23人,2日有11人报名,到3日中午时,只等到1人。看来,多数看房者对此次房展会上的房价,并不买账。

从某咨询公司对五一楼市上看房客的购房意愿调查结果来看,自住购房者的刚性需求,已成为当下市场的主流,这些购房者选择的住宅多为中环以外,总价在100万元左右。由于是自住需求,对房价的涨跌非常敏感。调查显示,39%的购房者是为了购置婚房;33%的是为了购买改善性住房;12%的购房者以投资为目的;1%的购房是因为拆迁的缘故;有15%的购房是为了其他目的。调查进一步显示,目前市场上大多数“持币观望者”基本是首次购房,而非改善性的第二轮置业。因此,开发商如果寄希望于这批购房者来带动整个上海楼市回暖,难度不小。程先生就表示:“我倒想看看,这个价格还能涨多久?”

有意思的是,调查显示,大部分购房者认为,以目前的大环境看,现在无法断言楼市“回暖”,所谓“红五月”不过是开发商的一厢情愿。

51%的受访者认为上海楼市还没有回暖;有40%的受访者认为目前的“小阳春”是“人为”炒作的结果;33%的受访者认为是政策优惠所致;54%的受访者认为不会出现楼市“红五月”。

疑问二:“小阳春”人为造市?

虽然购房者对开发商的定价不买账,但问题是,由于宏观经济触底企稳几乎已成为共识,连带楼市气氛也出现微妙变化。尤其是经历了此前这波“金三银四”行情,开发商们的低价策略已经彻底动摇。不少开发商认为,上海房价的底部应该已经出现,接下来的行情就应该开始往上走了。五一楼市与3月的“上海之春”房展会相比,较明显的变化,除了人气更旺,以前动辄“超低价”、“抄底”的宣传攻势已不见踪影,更不要谈业务员爽气的折扣了。

记者注意到,这次房展会上,一批“久未谋面”的楼盘忽然间推出少量新房源,显示开发商重拾“少量多批”的牛市销售策略、人为制造“抢购”紧张气氛的意图。记者留心听了几个展位上业务员的介绍,发现这类开发商在推荐楼盘时,往往会向看房者或暗示或预测,称后市的商品房将更加紧俏,房价会跟着上扬的。显然,营造“供不应求”、“过站不候”的紧张气氛,是为进一步涨价做铺垫。对此,看房者、尤其是那些刚性需求者虽然深感不满,却也禁不住心中七上八下。

多位房产专家对记者表示,开发商再度使用“少量多批”的推盘模式,原因是多方面的:楼市在3、4月间突然向好,令大多数开发商嗅到了市场与政策的双重暖意,心态转弱为强,重拾强势地位。据了解,许多开发商在前期降价热销之后,正在或计划将房价回调到之前的历史高点,迫使购房者进入了新一轮的“恐慌性入市”。有房产专家同时指出,和购房者一样,开发商现在的心态也是“首鼠两端”。“不要看开发商眼下重新强硬,如果目前的小阳春行情持续下去,并较终演变成‘大阳春’,那么现在这批卖得飞快的开发商,损失就大了;反过来如果这波小阳春只是昙花一现,那么现在‘捂盘惜售’,以后‘套牢’的就是开发商。这种心态下,‘少量多批’是较保险的选择”。一位业内专家这样表示。

沪上某房地产研究中心的一位专家指出,所谓的“小阳春”行情其实是“营销式涨价”的结果。根据他的观察,目前的确有一些开发商在故意制造供应紧张的气氛,并进行“有组织的信息博弈”,让购房者产生供应紧张的错觉。对于价格癫痫病哪里治得较好趋势是往上走还是继续调整,他表示目前的涨价不该成为常态,房价还会接着调整,只是不会像去年那样直线下降,而是波动式调整。购房者看到楼盘不断涨价时要理性,不要盲目去购买。

事实上,成交数据也让此次房展会有点黯然失色。在这次五一房展会的首日,全市商品住宅成交190套,面积共2.3万平方米;而在3月的“上海之春”房展会期间的首日,全市商品住宅成交371套,面积达4.2万平方米。相比之下,两者成交量竟相差了181套。可见,这与近期开发商普遍提升楼价有关。

疑问三:向上向下“新十字路口”?

在房产界,今年的5月将是一个非常敏感的时间窗口。观察房展会现场,多数开发商如此坚持房展会上不降价,其实是想借人气重新笼聚的机会,试探市场的温度和购房者的心理底线,为下半年的涨价策略做好气氛铺垫。

但购房者们却不这样认为。某门户网站近日进行的一项网络调查显示:51%网友不认为2009年是买房的好时机,只有24%网友认为今年可以买房。有房产专家在解释市场博弈双方的矛盾心态时指出:在刚性需求于一季度集中释放后,后续购买力或许将遭遇一定的瓶颈;加上宏观经济走向仍存不确定因素,楼市仍处存货销售期。现在就说楼市全面回暖,甚至会有“大阳春”,未免太乐观。

对大多数开发商来说,2009年虽然有一个好的起步,但后续行情能否出现,谁也不敢下结论。从这点看,5月份,或许是上海楼市向上向下的一个“新十字路口”。

从供需情况来看,由于年初开发商对市场回暖的强度估计不足,使得过去四个月成交量大幅上升的过程中,供应量没能跟上。经过近两个多月的加速施工,今后几个月内本地的推盘量会加剧。有数据显示,5月上海预计推盘量将有两位数的增长。因此有专家表示,随着5月楼市供应量的大幅增加,如果开发商轻言涨价,很可能会造成新一轮的观望及成交下滑。而这样的情况,在广州市房地产行业已有先例。今年五一前夕,广州房地产协会已有联合大型开发商集体呼吁“护市”的行动,表示为维护楼市持续回暖的局面,不要轻易涨价卖楼,唯恐破坏现有成交量的稳定和较为健康的市场局面。

全国工商联房地产商会发布的房地产市场报告也显示目前的市场是“推盘加剧,存货上升”。5月份房地产企业集中推盘,虽可能会继续令房地产市场维持同比增长的态势,但种种迹象表明,此轮房市回暖主要依靠刚性需求支撑,房地产投资仍持续低迷。随着刚性需求的逐渐透支,房市成交量会逐步下滑,而存货量却仍在不断扩大。

不过,“目前较坏的时候已经过去。今年内地楼市的主基调是震荡之中前进”。有开发商这样乐观地预计,认为目前的楼市复苏“属于修复性的反弹”。

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